In questo periodo difficile per tutti, soprattutto per i continui e repentini cambiamenti introdotti dai vari decreti e circolari emanati da istituzioni (stato e regioni), crediamo sia giunto il momento di definire alcuni punti che ci vedono coinvolti al fine di rendere più chiara possibile la situazione ad oggi.
Il primo argomento da trattare sono le assemblee condominiali che fino alla fine del mese di maggio 2020 non risultavano convocabili né in presenza, per il rischio di provocare assembramenti vietati, né online per la mancanza del requisito fondamentale della territorialità, ovvero luogo fisico previsto obbligatoriamente dall’art.66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Inoltre, non tutti i condomini dispongono un collegamento internet e/o di potenza adeguata da permettere la reale e “regolare” partecipazione da parte di tutti gli aventi diritto. Tale possibilità ha ovviamente bloccato di fatto le assemblee con la conseguenza di produrre un ritardo a catena che si ripercuoterà inevitabilmente sui tempi di tutte le prossime assemblee fino a che non potremo tornare alla effettiva normalità.
Nei giorni scorsi è stato finalmente chiarito che le assemblee condominiali possono essere svolte purché si rispettino alcune regole fondamentali alla sicurezza di tutti i partecipanti. Andando a vedere quali sono queste regole per lo svolgimento delle assemblee in presenza, vediamo che lo spazio necessario è elevato. Si deve infatti disporre di una sala che possa assicurare almeno 7 mq di spazio utile per ciascun partecipante. Per calcolare il numero massimo di partecipanti si deve pertanto calcolare la somma dei condomini che compongono il fabbricato, moltiplicarla per sette e al prodotto aggiungere gli spazi tecnici per l’amministratore il Presidente, il segretario e i corridoi di scorrimento.
Per chiarire meglio: se un condominio è composta da 40 unità immobiliari di proprietari diversi, anche ammesso che non vi siano comproprietari di uno stesso immobile, dovremmo prevedere una sala di corca 350 mq. La norma prevede poi che questa sala sia sanificata prima e dopo l’assemblea. I posti devono essere prefissati, ciascun partecipante deve rilasciare per scritto una serie di dichiarazioni e bisogna identificare un reale responsabile unico nei confronti della legge, che convenzionalmente potrebbe essere il Presidente, che provveda a far rispettare le distanze durante lo svolgimento dell’assemblea e gli eventuali spostamenti dei condomini nel corso della seduta stessa. L’assemblea in aree esterno più o meno segue le stesse indicazioni con l’aggravio della necessità del rispetto della privacy. Non ultima, la mancanza di chiarezza sulla possibilità per gli ultrasettantenni e immunodepressi a partecipare alle assemblee. Inutile aggiungere che tutte queste circostanze obbligatorie comportano degli aggravi di costo notevoli che ricadrebbero sul condominio e che bisognerebbe prefinanziare inquanto costi non presenti in fase di preventivo. Detto quanto sopra, appare evidente come sia estremamente problematico per l’amministratore e dispendioso per il condominio, andare a convocare in questa situazione le assemblee, circostanza e linea individuata e denunciata anche dalle varie associazioni di categoria.
In questa situazione di incertezza e difficoltà operativa si inserisce anche il “superbonus 110%”, altro argomento che necessita di maggiori chiarimenti al di là dei titoloni accattivanti dei giornali: il Decreto Rilancio n.34 è stato pubblicato sulla gazzetta ufficiale della Repubblica italiana il 19/05/2020 e introduce la possibilità di un incentivo fino al 110% del costo totale per gli interventi di miglioramento antisismico e di efficientamento energetico, oltre a ulteriori possibilità di sgravi fiscali e sconti in fattura. Prima di poter individuare le informazioni necessarie e propedeutiche per poter accedere agli incentivi sicuramente interessanti e meritevoli di approfondimento, si dovrà attendere la conversione in legge entro 60gg. Da D.L. n.34/2020 e la pubblicazione dei provvedimenti attuativi da parte dell’AdE (entro 30gg dalla conversione in legge).
Anticipiamo inoltre che l’iter da seguire sarà molto articolato e richiederà tutta una serie di condizioni dei vari partners (condominio, amministratore, tecnici, ditte, banche, agenzie assicurative, etc.…) iniziando dalla figura di un tecnico che accerti attentamente le condizioni dell’edificio per valutare la fattibilità delle eventuali opere e poter successivamente dare avvio all’iter necessario.
È nostra volontà assicurare a tutti voi che stiamo seguendo molto attentamente gli sviluppi del decreto anche attraverso i continui aggiornamenti forniti dalle associazioni di categoria, dai giornali e dalla rete web, ma vorremmo che foste anche voi consapevoli del fatto che vorrà ancora tempo per capirne gli sviluppo, particolarità e l’effettiva attuazione.
Riassumendo alcuni punti che possono risultare efficaci a comprendere il decreto ad oggi:
· l’incentivo riguarderà le spese sostenute tra il 01/07/2020 fino al 31/12/2021;
· sarà ripartito in cinque quote annuali e sarà possibile accedere alla cessione del credito;
· gli interventi realizzati dovranno determinare un incremento di almeno due classi energetiche, se non possibile, il conseguimento della classe più alta;
· il provvedimento può provvedere l’accesso al superbonus anche ad altri interventi, anche privati, purché combinati con quelli riportati negli articoli del decreto;
· l’applicazione del decreto è ancora subordinata all'uscita di alcuni provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate (ADE) e dal Ministero dello Sviluppo Economico (MISE).
Ulteriore argomento è quello del pagamento in sospeso, moltissimi casi, delle quote condominiali. Questo ovviamente complica ulteriormente la già difficoltosa gestione dell’immobile con un impegno da parte dell’amministratore non indifferente sulla scelta e la valutazione sia dei pagamenti da privilegiare che delle procedure da attivare, soprattutto nei confronti dei morosi che, come sapete, implica il dover richiedere ai condomini virtuosi un ulteriore esborso per far fronte alle spese legali e coprire temporaneamente la scadenza do cassa maturata dal moroso. Non sempre è facile valutare se possiamo gravare su chi paga oppure se la difficoltà momentanea per cui si può aspettare un rientro dei pagamenti delle quote. Comunque sia, l’amministratore deve fare i conti con la mancanza di liquidità per far fronte a tutte le spese correnti.
Spesso non si comprendono le implicazioni insite nel nostro lavoro, le responsabilità che sempre di più vengono a gravare sul nostro operato che le risposte che diamo non possono essere sempre immediate e cosi certe come si pensa e talvolta si pretenderebbe. La gestione di un condominio è cosa ben più complessa di quello che si pensa: questo implica conoscenze di tipo amministrativo ma è anche di psicologia e di mediazione; è il dover fare tutti i giorni delle scelte che tengano conto degli equilibri interni, delle effettive possibilità economiche, delle normative vigenti, dei risvolti legali, delle responsabilità professionali e di quelle che derivano dalla solidarietà tra i condomini. È bene capire che entrare in questa complessità non è cosi facile come si pensa: bisogna farlo con la correttezza ed il riconoscimento della professionalità di chi abbiamo davanti e nel rispetto del lavoro e delle responsabilità, non indifferenti, che gli amministratori si trovano a sostenere a fronte di un potere decisionale alquanto limitato.
Concludendo, è bene che tutti comprendano la difficoltà di lavorare in questo periodo: scientificamente è provato che in periodi storici di così importante stress, le persone cercano il “capo espiatorio” e questo non può essere sempre e comunque l’amministratore, a cui su attribuisce con diffuso preconcetto l’origine di ogni male.